quarta-feira, 26 de setembro de 2012

Bolha imobiliária: estamos vivendo uma?


Vou descrever quais são as principais características da formação de uma bolha imobiliária e então o leitor terá condições de concluir se há ou não uma bolha imobiliária no Brasil. E eu vou me referir aqui principalmente à cidade de são Paulo, pois é onde atuam as principais incorporadoras as “vilãs” da alta dos preços dos imóveis. E é onde estas estão elevando o preço dos imóveis a valores muito acima da inflação.

Inicialmente eu gostaria de separar bolha imobiliária de desvalorização imobiliária. Nos EUA nós tivemos uma bolha imobiliária que estourou em 2008, na Grécia nós temos desvalorização imobiliária devido à crise sem precedentes instalada no país. A bolha acontece geralmente acontece por causa de três fatores: crédito irresponsável; alta inflação (quando utilizada como indexadora) e muita especulação.

Em relação ao crédito nos EUA como em diversos outros países que estão sofrendo com o colapso financeiro imobiliário, quem emprestava o recurso não era quem fazia a análise de crédito, muito menos quem vendia o crédito. Lá existia, e ainda existe, muitos intermediários entre quem empresta o recurso e quem efetivamente vende. Aqui, quem empresta é a mesma instituição que analisa o crédito, e quem vende. O Bradesco ou o Itaú analisa a carteira de crédito dele antes de liberar financiamento. Parece besteira, mas aquele papo de quem engorda o boi é olho do dono, aqui é relevante. E tanto o Itaú quanto o Bradesco (BB, CEF etc) tem previsões de aumento de oferta de crédito imobiliário e tem restringido cada vez mais o critério de análise de crédito. Isso só acontece em um cenário, aumento expressivo da demanda.

A Inflação foi o que estourou a bolha dos EUA, pois era a indexadora de diversos contratos de baixa renda. Quando a inflação aumentou os donos dos imóveis ficaram inadimplentes e assim desmoronou o castelo de cartas. Aqui a indexadora de crédito imobiliário é a TR (Taxa referencial). Que nos últimos anos variou entre 1 e 2%. E como é o indexador também da poupança, antigamente em 6% + TR, não existe interesse que esse número aumente.

Os especuladores geralmente são os vilões das crises. Geralmente imaginamos um gordo mafioso com um charuto na mão dando ordens de compra e venda por telefone, gritando com o corretor. Mas não é bem essa a cara do especulador. A não ser que você compre um imóvel com um contrato de locação, você está especulando quando compra um imóvel. Ninguém garante que você vá morar ali para sempre, então você pensa nas qualidades necessárias para ocupar e caso precise vender, por que não?

A especulação nos lançamentos imobiliários aumentou muito nos últimos anos. Geralmente antigamente 30% era vendido para investidores e 70% para potenciais moradores e hoje essa proporção se inverteu. 70% para investidores e 30% para moradores. Isso significa que o mercado vai estourar? Não.
Tenha cuidado quando você ler um número de proporção. Jornalistas adoram brincar com isso. 70% de quanto? Anualmente são lançadas em média 30.000 novas unidades no mercado, contra 3,5 milhões de moradias em São Paulo. Isso significa menos de 1% por ano. E é 70% disso que está na mão dos especuladores de imóveis na planta.

Outro dado relevante é que vários especuladores tem interesse em alugar os imóveis. E hoje são apenas 800 mil residências alugadas em São Paulo. Acho que existe espaço pra alugar esses imóveis.

 Com a análise de crédito dos bancos, o controle do indexador da taxa de juros e a inexpressiva participação dos especuladores no mercado imobiliário eu deixo aqui a minha impressão de que não estamos vivendo uma bolha imobiliária. 

quinta-feira, 13 de setembro de 2012

Com a queda dos juros, salas comerciais são a alternativa?

Alguns investidores me perguntaram isso nas últimas semanas e achei que seria um bom post.

Eu indico para os meus investidores uma proporção entre 25 e 30% do portfólio de longo prazo imóvel com renda. Ou seja, se você não tem, agora é um bom momento.

Mas existem algumas precauções muito importantes a se tomar antes de comprar o imóvel: localização, tamanho do empreendimento e se existe ou existirá uma administradora de locação.

Para o imóvel comercial a localização é fundamental. Uma boa dica que eu dou é parar na frente do imóvel e se perguntar: se eu fosse montar uma loja de qualquer coisa, aqui seria um bom ponto? Se a resposta for sim, já é um bom começo. Outra pergunta é se no entorno não existe oferta excessiva do mesmo produto. Entender a ocupação dos conjuntos vizinhos é muito importante.

O tamanho do empreendimento é fundamental. Nos últimos anos foram lançados empreendimentos de 300 a 500 conjuntos comerciais de 30 metros quadrados. E vendidos com a idéia de que médicos e advogados ocupariam esses espaços. Quem tem sala nesses edifícios vai enfrentar dificuldade pra locar esses conjuntos. Haja médico!

A administradora de locação é muito importante para evitar a canibalização do empreendimento. Em um edifício de 500 salas se não houver uma administradora, os proprietários começam a baixar o preço com medo de ter que pagar o condomínio por mais um ano e o preço de locação do edifício despenca. Eu tenho notícias de escritórios alugando pela metade do valor de mercado por causa desse tipo de coisa.

Como exemplo eu vou deixar aqui um empreendimento que eu vou lançar em Perdizes no final do ano: antigamente no terreno ficava uma padaria (alguém já viu uma padaria mal localizada?), são 30 salas de 55 m² (que dá pra uma empresa com 4 ou 5 funcionários ocupar, e não só médicos, embora seja perto do Einstein) e terá administração da locação. Se for investir em imóveis comerciais esse é um bom padrão.

Apêndice
(a partir daqui é pra quem não cansou de ler ainda)

Eu gostaria de discorrer um pouco sobre a estrutura de alocação de recursos para concluir se investir em imóveis comerciais é uma boa ou não.

A queda da taxa de juros de 12% a.a. para 8% ao ano deveria mudar pouco a proporção de alocação de recursos de um investimento que contemple: renda fixa, renda variável e imóveis. De forma marginal. No entanto, como o investidor brasileiro é mal acostumado com a taxa de juros de 1% ao mês e para garantir essa rentabilidade ele assume mais risco para aumentar a rentabilidade. Em cenário de instabilidade econômica mundial tomar mais risco não parece a coisa mais sensata a se fazer.

Não que imóveis sejam arriscados, mas o investidor tem procurado alternativas aos investimentos tradicionais. Como a Bolsa não anda muito bem das pernas e machucou muita gente em 2008, os investidores estão desde então começaram a olhar para o tão mal falado mercado de imóveis.

Os analistas especialistas dizem que o momento é de comprar ações que pagam dividendos (trimestrais) e ainda tem o potencial de valorização da ação. Como se isso fosse muito diferente de imóveis, na verdade a estrutura é a mesma, só que o retorno de imóveis é maior e o risco é menor e o retorno é mensal.


Se vocês gostarem desse post eu posso escrever mais sobre o assunto.

Caso queiram receber esses posts peço que entre deixe o e-mail no contato: martim.gross@trustrealestate.com.br

domingo, 2 de setembro de 2012

A falta de demanda por imóveis faz o preço cair?


Diversos veículos da mídia vêm falando dos saldões de algumas incorporadoras e falando que o mercado está despencando, que a bolha estourou, etc, etc. Primeiramente eu gostaria de salientar que quando se faz uma análise do mercado é importante fazer uma análise do mercado como um todo, não fazer uma análise de uma empresa e extrapolar para o mercado.

Economia não funciona assim. O agregado da microeconomia não dá a macroeconomia. Existe uma lacuna entre essas duas ciências e ainda não foi criada nenhuma lei que conseguisse agregar essas duas. E é mais provável que um Nobel em economia consiga fazer isso que um jornalista, isso é a minha opinião.

Abaixo eu mostro o gráfico da evolução da oferta de imóveis contra a demanda de imóveis. Os dados são retirados da pesquisa do Secovi/SP e estão anualizados.



Podemos notar que no período de jan/05 até set/07 a oferta foi superior a demanda. O que a princípio fariam os preços caírem. Mas não caíram. Entre set/07 e jul/08 a demanda foi praticamente igual a oferta. E nessa época os preços subiram. Entre jul/08 e jul/09, tanto a oferta de imóveis quanto a demanda tiveram uma queda de quase 30%. Após isso a oferta superou a demanda em mais de 20% e foi nessa época que os preços explodiram. Isso até por volta de jan/2011. De lá pra cá o mercado está morno e as ofertas despencaram. Os preços praticamente acompanharam a inflação.

De duas uma ou os economistas não entendem nada ou isso está mal explicado. Na verdade está mal explicado.

A demanda por imóveis é muito suscetível ao cenário futuro. Se você vê no jornal todo dia que a economia não está lá essas coisas, dificilmente você vai tomar a decisão de emprenhar toda a sua poupança para comprar um apartamento. A taxa de juro é outro aspecto relevante pois a maioria das aquisições são feitas com financiamento. Quando a taxa de juro cai, a intenção de compra aumenta. Com a inflação o efeito é parecido, mas inverso. Quando existe inflação o medo de perder dinheiro leva o cidadão a aplicar o recurso em um ativo que o proteja da inflação, um bom ativo para isso é o imobiliário.

Já a oferta por sua vez depende do cenário futuro que o empreendedor vislumbra. Não é só o preço de venda ou a demanda atual. Os juros, o crescimento do PIB, e a inflação também são cenários analisados por quem pretende desenvolver um projeto. Um aspecto muito relevante da oferta é que a produção de um empreendimento demora e muito. Quando você vê um estande com umas mocinhas balançando as bandeirinhas tenha certeza de que para aquilo acontecer levou pelo menos um ano e meio. E isso me deixou muito surpreso no gráfico acima, o grau de acerto da oferta de imóveis é impressionante.

Para concluir, pegar uma regra econômica, que se aplica a alguns casos específicos e extrapolar para um mercado muito complexo geralmente leva a conclusões equivocadas.

sexta-feira, 24 de agosto de 2012

Vale a pena ser investidor junto com o incorporador?

Este foi um questionamento feito a mim por um grande amigo. E cabe a mim, como incorporador, ressaltar os riscos e o retorno desta oportunidade. Pois os meus investidores acreditam ser o melhor negócio imobiliário, dado o risco assumido.

Eu gostaria de expor os riscos embutidos no negócio de incorporação e dizer que o retorno é compatível com o risco assumido.

São quatro os riscos assumidos quando se investe juntamente ao incorporador: o produto; as questões da municipalidade; as questões jurídicas; e o risco financeiro.

Em relação ao produto eu acho importantíssimo salientar que a empresa de vendas deve ser consultada para verificar se o produto oferecido é compatível com o mercado. Oferecer um produto de quatro dormitórios onde o mercado só aceita dois ou três, é correr o risco de não vender no lançamento e aguardar o final da construção da obra, para ver se então o mercado aceitará o produto ofertado. Isso pode complicar o investidor na questão de exposição de caixa.

Verificar se um projeto pode ou não ser aprovado é uma responsabilidade da incorporadora. Mas cabe ao investidor questioná-la em relação ao zoneamento, se haverá ou não desapropriação da área, se existe loteamento aprovado na região, se existe adutora da Sabesp sob o terreno, ou se uma antena da Embratel prejudica a construção do empreendimento.

A viabilidade jurídica é fundamental para a implementação do negócio. Se o proprietário do terreno tiver uma dívida que exceda o valor do imóvel, o negócio pode ser desfeito até quatro anos depois da venda do imóvel, inclusive escriturado e registrado na prefeitura. Ou seja, se a análise jurídica não for bem feita, ao término da construção, um juiz pode cancelar a venda do terreno e pedir que o terreno seja devolvido ao credor. Isso seria um pavor para o investidor.  Portanto, se for investir em incorporação, eu advirto que é extremamente fundamental a supervisão de um advogado.

Finalmente, o risco financeiro. Ele existe na medida em que o prazo para aprovação independe da vontade do incorporador. Pode levar três meses como doze. E isso prejudica as expectativas do investidor. Embora a correção do preço de lançamento seja feita pelo INCC, quando você frustra uma expectativa, não há como consolar o investidor.

Investir em incorporação é um ótimo negócio,com retorno de 30 a 40% ao ano, contanto que se invista em empreendedores experientes no mercado. Que dominam as legislações e as práticas de mercado. E não custa nada lembrar, se quiserem investir invistam com a Trust Real Estate.

terça-feira, 14 de agosto de 2012

O preço alto dos imóveis é culpa das construtoras?

A alta dos imóveis ocorreu devido a um crescimento generalizado nos custos de implementação de um projeto. Ou seja, terrenos, material e mão de obra. O resultado do investimento dessas empresas não retornou para os acionistas, mas sim para a sociedade como um todo. Essa mesma sociedade que se dispõe hoje a criticar e denegrir o setor.

Neste post eu vou discorrer sobre o resultado financeiro das 10 maiores incorporadoras do Brasil*. No gráfico abaixo eu mostro a margem líquida consolidada dessas grandes empresas e é nítido que a margem inicial de 30% apresentada para os investidores não pode ser alcançada nos anos subsequentes devido a alta dos insumos. A margem líquida é a porcentagem que sobra para a empresa depois de deduzir os custos dos empreendimentos e da empresa.



Um fator relevante para a queda das margens foi o aumento do custo dos terrenos, que são a base para se desenvolver a incorporação. É difícil demonstrar com dados o aumento dos preços dos terrenos, mas eu como incorporador sinto na pele a cada dia a alta dos valores pedidos pelos proprietários.   Não somente no aumento do valor em si, mas também pelo custo de financiamento desses terrenos, uma vez que a antiga relação de permuta com os proprietários foi substituída por pagamento em dinheiro.

No vídeo, a pesquisadora Ana Paula Castelo da FGV (clique aqui) apresenta que a evolução real do salário é maior do que o aumento da produtividade. Se paga muito mais por um serviço que é feito de forma somente um pouco mais produtiva. Isso faz com que parte da margem do incorporador seja corroída. E esse aumento do salário real não ocorreu por causa das incorporadoras. Houve uma demanda alta por funcionários para diversos setores da economia de construção civil que não só a de incorporação.

O custo dos materiais também seguiu o mesmo caminho. Muita demanda para obras de infra-estrutura e obras irregulares e reforma. A classe C não compra só TVs de Led, eles também reformam e fazem construções irregulares (os famosos puxadinhos). E pasme, isso consome mais material do que a construção por empresas formais no Brasil.

O custo de se produzir um imóvel no Brasil é muito alto. Como todas as outras coisas por aqui. Então, antes de criticar as empresas lembre-se do gráfico acima. Elas não estão ganhando tanto assim.

*Com base no valor patrimonial apresentado nos balanços de 03/2012

quarta-feira, 8 de agosto de 2012

Como acelerar a venda do seu imóvel


Como eu disse no meu post Mas e a liquidez do investimento imobiliário? Imóvel não tem liquidez e não é para ter. Mas se você tomou a decisão de vender um imóvel eu vou deixar algumas sugestões que possam ajudar você a vender o seu imóvel.

Aqui, eu não pretendo falar em marketing, em como levar os clientes ao seu imóvel, pois as são de conhecimento de todos: contratar uma ou várias imobiliárias; anunciar no ZapImóveis; e conversar com o zelador ou o guarda da rua.

Aqui eu vou dar três dicas que realmente comovem o comprador, uma vez que ele esteja visitando o seu imóvel e são simples: limpeza, iluminação e paisagismo.

Existem pessoas que ficam sufocadas quando entram em imóveis sujos, principalmente as mulheres. E convenhamos, são elas que tomam as decisões. Um imóvel vazio fica sujo, mesmo que você não queira. Gastar 80 reais por mês para uma faxineira ir um dia e dar uma boa limpada no imóvel além de não espantar as senhoritas, passa a impressão de que o imóvel está bem cuidado.

Ver o bem que você está comprando com iluminação é uma técnica muito utilizada por lojistas e até por donos de cassinos. Muita luz lembra inconscientemente um dia ensolarado, feliz. Se você tiver um imóvel comercial na rua, uma loja, contrate uma empresa de iluminação. O custo é muito menor do que você imagina e você ainda terá a vantagem de expor o seu imóvel de noite, que sem iluminação, convenhamos, é bem difícil. Se você tiver um apartamento, não precisa refazer o forro com iluminação indireta, é só instalar lâmpadas. É simples, mas ajuda bastante.

Paisagismo é outro item fundamental. No site da paisagista Thays Nogueira (clique aqui) tem uma foto de um ambiente antes e depois da implantação de poucos vasos. Mudaram um ambiente extremamente árido para o lugar mais aconchegante da casa. Paisagismo é um capricho e isso além de deixar mais bonito também passa a imagem de que você cuidou do imóvel.

São três dicas de custo baixo em relação ao imóvel que podem acelerar a venda ou locação.

Ps: Outra dica para quem quer vender um apartamento recém entregue é: coloque um carpete de madeira claro. É fácil de manter limpo, amplia o ambiente, e é barato.

Retorno de Férias

Caros,

Essa semana eu estou retornando de férias e vou voltar a publicar semanalmente os posts.

Como a minha fonte de inspiração são as minhas leituras e as conversas do dia-a-dia, eu pretendo discorrer sobre assuntos técnicos e alguns menos técnicos.

Estou aberto a sugestões.

Atenciosamente,
Martim Gross

sexta-feira, 20 de julho de 2012

A Inadimplência no setor imobiliário


Diversos investidores têm comentado comigo a preocupação com o aumento da inadimplência e o seu impacto no setor imobiliário.

Essa preocupação ocorre devido a uma falha na comunicação da mídia que associa o aumento da inadimplência de diversos meios de pagamentos a uma alta dos preços dos imóveis. Fazendo uma alusão direta a recente crise americana e sucessivas crises nos países denominados PIGS.

Mas a nossa situação aqui é tão diferente que eu mal posso enxergar semelhanças. Mas eu vou focar esse post na inadimplência imobiliária em relação aos demais tipos de financiamento aqui no Brasil.

Segue abaixo o gráfico de inadimplência de diversos tipos de financiamento.
Para você comprar um imóvel no Brasil é necessária uma entrada entre 25 e 30% do valor do imóvel e o saldo é financiado através alienação fiduciária. Ou seja, não pagou por 3 meses a prestação, você perde tudo o que pagou.

Se você financiar um imóvel de 500 mil R$, será 150 mil de entrada e parcelas mensais de aproximadamente 3,5 mil R$. Se você não pagar 3 parcelas de 3,5 mil R$, o que dá 10,5 mil R$ você perde 150 mil. E não são quaisquer 150 mil. São todos os 150 mil que você juntou a vida inteira. Por anos a fio. Você deixaria de pagar? Eu acho que não. E pelos dados da ABECIP 1,3% foi a inadimplência desse tipo de financiamento no início desse ano.

O volume de recursos é o que difere a inadimplência do financiamento imobiliário do financiamento de um veículo.  Se você perder o seu carro, você trabalha mais um ou dois anos, anda de ônibus, consegue dar uma entrada e financiar outro carro. Se você deixar de pagar o seu apartamento muito provavelmente você tenha que esperar 5 ou 10 anos para poder dar essa entrada novamente.

A inadimplência do setor imobiliário está em 2% (incluindo os financiados por alienação fiduciária e por hipotecas) e para que essa inadimplência venha a aumentar é necessário que ocorram cenários pouco prováveis como desemprego aumentando bastante e renda caindo. E não são essas as projeções nem dos mais pessimistas dos economistas.

Pra ver o relatório da ABECIP inteiro clique aqui.

quarta-feira, 11 de julho de 2012

Por que os imóveis ficaram tão caros?


Como eu já disse no post os preços dos imóveis vão cair? Imóvel não está caro. Imóvel é caro. No entanto o questionamento que eu ouço é que os preços subiram rápido demais e isso assusta muita gente.

O que aconteceu no mercado imobiliário foi que por muito tempo não havia oferta de imóveis. No gráfico abaixo eu apresento a evolução real da economia global do País (PIB) contra a evolução da construção no país( FBCF-Construção).

É fácil de perceber que nas décadas de 80 e 90 a construção no Brasil teve crescimento zero. E esse índice representa todas as construções do país incluindo obras públicas (escolas, estradas, hospitais, etc) e obras civis (onde se enquadram imóveis industriais, comerciais e residenciais).

Por mais de 20 anos pouco se construiu no país e após o ano de 2002 houve uma retomada da construção de edifícios residenciais e comerciais para suprir essa demanda reprimida.

Dessa forma eu atribuo o crescimento do preço do valor dos imóveis a três fatores: demanda reprimida, qualidade dos imóveis novos, e oferta de crédito.

Pelo gráfico acima podemos constatar que uma geração inteira não teve acesso a sua moradia própria. Então hoje temos os novos compradores (nascidos na década de 80) que estão chegando ao mercado com uma formação melhor que a da geração anterior e com maior capacidade de pagamento. Temos a geração nascida nas décadas de 60/70 que não tiveram acesso à moradia. Além da geração anterior que se interessa pela qualidade dos imóveis mais novos.

A qualidade dos imóveis novos é realmente uma mudança de paradigma em relação aos imóveis construídos na década de 70. Quem mora hoje em um apartamento novo entende bem essa mudança.

Não digo na qualidade da construção, mas na infraestrutura provida pelos recém-entregues apartamentos. Morar em um prédio com uma academia melhor que a do bairro, com sauna, quadra de squash, home theater além das recepções suntuosas com decoração e paisagismo de primeira (além da segurança que será assunto de outro post) é de longe um atrativo para quem mora em um edifício antigo. É como trocar um Monza por um Honda Civic. O Monza era bom. Mas o Honda é muito melhor. Mais caro, mas melhor.

Em relação à oferta de crédito, ela se deu graças a uma mudança na legislação que passou a permitir a alienação fiduciária do imóvel ao invés da burocrática hipoteca. Isso deu mais segurança jurídica às instituições financeiras que passaram a ofertar mais crédito. Ainda ínfimo em relação aos outros países do mesmo patamar econômico do Brasil.

Todos esses fatores trouxeram novamente à vida o mercado imobiliário.  A lei da oferta e procura é conhecida de todos. E no caso do mercado de imóveis a demanda ainda é muito maior do que a oferta.


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segunda-feira, 2 de julho de 2012

Vale a pena comprar um imóvel? Ou é melhor alugar e colocar o dinheiro em uma aplicação?


Pergunte ao seu avô ou ao seu pai o que ele acha e vai ver que a resposta é unânime: compre. Mas quais fundamentos embasam essa resposta uma vez que existem muitos que defendem que investir em um imóvel é a maior furada e que o negócio é aplicar os seus recursos no mercado financeiro que você ganha muito mais.

Eu fiz uma análise para dirimir essa questão.

Hipótese 1) O investidor compra um imóvel de 500 mil. Dá 150 mil de entrada e financia o resto com a caixa pelo sistema SAC em 30 anos. O fluxo da planilha em anexo eu tirei da simulação que eu fiz na caixa. O valor do imóvel eu reajustei pelo IGP-M (5% a.a.) uma vez por ano.

Hipótese 2) O investidor pega os 150 mil dele e investe em uma aplicação financeira rendendo entre 9% e 12% a.a. líquido (eu não conheço nenhuma aplicação que renda isso hoje, mas vamos lá). Mas como o investidor precisa morar ele vai alugar um apartamento a 0,5% do valor do imóvel, 2500 R$. Também reajustado por 5% a.a.

Supus que os dois investidores tem o mesmo orçamento. Como a primeira parcela é de 3.600 R$, o segundo investidor terá um excedente de caixa de 900 R$ e aplicará no mesmo investimento que aplicou os 150 mil. Alguns anos após, ele precisará retirar recursos da aplicação para pagar o aluguel.

O resultado ficou o seguinte:





É nítido que o investidor que comprou o seu imóvel estará com um patrimônio final maior que os investidores que conseguirem investir nas taxas indicadas acima. Nessa análise quem comprou o imóvel financiando se deu muito melhor dos que investiram.

 Para baixar a planilha clique aqui

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segunda-feira, 25 de junho de 2012

Os preços dos imóveis vão cair?

Essa é uma pergunta que eu costumo responder com frequência. E a resposta é simples: não, os preços não vão cair.


Essa é uma associação direta muito comum com os preços das ações, se sobrem muito, um dia devem cair. E também, acredito que isto esteja fresco na cabeça das pessoas dada a crise imobiliária nos EUA e agora na Europa.


O que fariam os preços de um imóvel cair são dois fatores : excesso de oferta, falta de demanda.

Excesso de oferta de imóveis novos é impraticável em um país burocrático como o Brasil. É muito difícil se aprovar um projeto nas municipalidades, além de todo um trâmite jurídico mais burocrático ainda para se conseguir ofertar os imóveis. No meu texto de Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta? eu afirmo que o faturamento de imóveis na maior capital do país cresceu 5,5% a.a. acima da inflação. Onde está o excesso de oferta?

O excesso de oferta de imóveis usados poderia acontecer como aconteceu na recente crise nos EUA ou na Europa se nós tivéssemos a mesma estrutura financeira de empréstimos para o imóvel. Mas não temos. O nosso sistema é muito melhor. O sistema financeiro brasileiro é um dos mais seguros do mundo e sabem por quê? Por que nós temos que nos proteger da criatividade do brasileiro.

A falta de demanda é um problema que teremos no Brasil. Em 50 anos. Quando a população envelhecer e não tiver mais filhos. Por que até lá, teremos de conviver com: a) o aumento da renda da população , em São Paulo a renda per capita era de 20 mil R$/ano em 2004 e passou para 40 mil R$/ano em 2011; b) acesso ao crédito, que tem aumentado todo ano e ainda falta muito pra chegarmos nos níveis de países como México e Chile.

Faltam fundamentos para afirmar que os preços dos imóveis cairão no Brasil. E se você acha que os preços dos imóveis estão caros, eu te respondo: imóvel não está caro, imóvel é caro. Sempre foi e sempre será.

quarta-feira, 13 de junho de 2012

Por que investir em imóveis e em qual proporção?


Investimento em imóveis é um investimento de longo prazo e deve ser inserido na carteira pelos seguintes motivos: diversificação e redução do risco do portfólio, altos retornos, geração de caixa e hedge contra inflação.

Diversificação do portfólio acontece, pois o investimento imobiliário contempla variações inerentes ao local onde o imóvel está investido. Um exemplo claro disso é a valorização de imóveis no entorno do metrô, próximos a um novo shopping ou a uma nova avenida. Com qual aplicação na bolsa ou em títulos que você conseguiria ganhar com isso? Só em imóveis.

A redução do risco do portfólio acontece quando se insere um ativo diversificador de risco. Na minha dissertação de mestrado, com o link abaixo, eu comprovei que o investimento imobiliário no Brasil é ativo de diversificação de risco. 


A redução do risco do portfólio é um conceito complexo de explicar, mas com exemplo é mais simples: Se você tem dois investimentos com rentabilidade de 10% ao ano com variação (volatilidade) de 5% cada e eles são diversificados (correlação nula) a rentabilidade final da carteira é de 10% e a volatilidade da carteira é de 3, 54%. Parece mágica, não é, é ciência!

Os altos retornos são provenientes de duas faces do investimento imobiliário: o aluguel e a variação do valor do imóvel.

O aluguel é responsável pela geração de caixa. No Brasil é bastante difícil equacionar um investimento que te provenha geração de caixa mensal, com boa rentabilidade, onde se consiga obter uma retirada mensal. E essa é uma das principais características dos imóveis.

A variação do valor do imóvel é um excelente hedge contra a inflação, uma vez que os aluguéis são corrigidos pela inflação e o valor do imóvel geralmente é calculado com base no valor do aluguel.

E qual a proporção ótima de imóveis eu devo alocar no meu portfólio? Na minha dissertação de mestrado eu sugiro algo entre 20% e 30%, com base no grau de aversão a risco do investidor.

Esse artigo é mais bem explorado na minha dissertação de mestrado no link abaixo.

terça-feira, 5 de junho de 2012

Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta?


Assim como no mercado de agricultura, existe a safra de imóveis durante o ano. Isso é decorrente do cronograma de lançamento dos imóveis dada a aceitação do mercado.

Os picos de vendas de imóveis são nos meses de março (+84 milhões R$)***, junho (+246 milhões R$), setembro (+252 milhões R$) e dezembro (+466 milhões R$). Sendo dezembro o mês com maior concentração de vendas do ano.

Março (+84 milhões R$) geralmente é o primeiro mês após o carnaval, até então o ano não tinha começado e as pessoas estão ficando mais tranquilas após a enxurrada de contas que tiveram que pagar no começo do ano.

Junho (+246 milhões R$) é a véspera do mês de férias das crianças, o ano está a todo vapor (quando está), os jornais tem notícias sobre esportes, economia, política e várias outras coisas que nas férias se restringem somente aos acontecimentos do semestre que se encerrou além de algumas tragédias. Em julho o mercado praticamente pára.

O mês de setembro (+252 milhões R$) é quando os incorporadores terminaram de receber todas as propostas dos meses de julho e agosto – retorno de férias de crianças e investidores respectivamente – e resolvem fazer o lançamento.

Dezembro (+466 milhões R$) é o último mês do ano, mês de mudanças, é o mês que mais vende, de longe. As pessoas dão imóveis de presente para os pais, para os filhos e o mais importante: elas usam o décimo terceiro.

Geralmente nos meses subsequentes a esses meses as vendas despencam relativamente ao mês anterior, e é ai que está a sua oportunidade. Janeiro (- 544 milhões), abril (-41 milhões R$), julho (-124 milhões) e outubro (-110 milhões).

Neste momento você terá mais atenção no plantão de vendas por parte dos corretores e por parte dos incorporadores no que diz respeito à barganha por descontos.

*** Os dados apresentados são de uma regressão sobre o volume geral de vendas de imóveis novos no município de São Paulo em milhões de reais. São dados de janeiro de 2004 até março de 2012. O nível inicial era de 854 milhões e o nível atual é de 1.286 milhões, o que representa um crescimento médio do mercado de 5,25% a.a.

terça-feira, 29 de maio de 2012

Imóvel com renda é um bom investimento?


Todo imóvel é um investimento híbrido de dívida-ativo. Dívida, pois o recebimento dos aluguéis se assemelha a um título perpétuo que paga cupons mensalmente. E ativo, pois o valor do imóvel varia de acordo com as condições econômicas onde está inserido.

Não vou fazer considerações sobre a qualidade do imóvel, nem sobre a qualidade do inquilino neste post. Somente farei as considerações financeiras.
Quando um investidor compra um imóvel com 0,9 % de rentabilidade ao mês (equivalente a 11,35% ao ano), na verdade ele esta comprando rendimentos mensais que terão reajustes anuais do IGP-M no valor dos aluguéis e além disso terá o ativo.

Caso ao final de um, dois cinco, ou vinte anos, o investidor revenda para um investidor que busque a mesma rentabilidade que ele, ou seja 0,9% a.m. também terá no mínimo um reajuste de IGP-M no valor do ativo. Façamos as contas: se o imóvel é alugado por 90 mil R$ ele valerá 10 milhões R$. Ao final do ano, caso o reajuste do IGP-M seja 6% a.a. o aluguel passará para 95,4 mil R$ e o valor do ativo passará para 10,6 milhões R$, na possibilidade de revenda a uma taxa de 0,9% a.m.

O resultado dessa aplicação é de 11,35% a.a. mais 105% do IGP-M. Nos últimos anos a variação do IGP-M foi entre 6 e 10% a.a. Então essa aplicação varia entre 17,65% e 21,85% a.a.

Eu vou apresentar os dados referentes ao aluguel de um apartamento residencial alugado por 0,3% a.m. (considerado baixo no mercado) não por julgar o leitor incompetente para fazer as contas, mas para calar de vez os pseudo-economistas que dizem que comprar um apartamento residencial é pior que investir na poupança:

O resultado da aplicação seria de 3,36% mais 105% do IGP-M. Então essa aplicação varia entre 9,96% a.a. e 14,16% a.a.

Financeiramente, a aquisição de um imóvel com renda é uma forma de gerar capital para suprir as necessidades do cotidiano sem perder parte do patrimônio. Você conserva o seu patrimônio e faz usufruto da renda no seu dia-a-dia.

Mas e a liquidez do investimento imobiliário?

Imóvel não tem liquidez! É um investimento que não é pra ter liquidez, faz parte do negócio.

Você como investidor deve ter três tipos de investimento: curto prazo, médio prazo e longo prazo.

O investimento de curto prazo é para cobrir eventualidades, financiar uma viagem.

O Investimento de médio prazo é para pagar um curso caro – um MBA por exemplo – comprar o carro dos sonhos, fazer uma viagem de um ano.

Investimento de longo prazo é onde você obtém o retorno: são ações de empresas, fundos de private equity e imóveis.

Quanto mais tempo você se compromete com um investimento, maior é a sua expectativa de retorno financeiro. E se você aplica todos os recursos em um ativo com liquidez você está perdendo o potencial ganho de aplicar em ativos de longo prazo, que por definição, não tem liquidez.

Fundos de Private Equity geralmente tem um período de retenção do recurso de pelo menos 7 anos, há alguns com 15 anos de resgate ou mais.

Mas ações não são ativos com liquidez? São, mas os grandes investidores sabem que a liquidez do mercado financeiro mais atrapalha do que ajuda na tomada de decisão do investidor. O Waren Buffet investe em ações e as detém por anos a fio e só realmente repara nas cotações quando os valores despencam e ele tem intenção de aumentar sua participação na empresa. Ele não usa a liquidez para vender, mas sim para comprar. Ele vê ações como ativos de longo prazo.

Imóvel não ter liquidez não é um defeito, é uma característica. E se você pretende investir em imóveis pra juntar recursos pra comprar um carro, fazer um MBA, ou dinheiro para eventualidades significa que não está entendendo a diferença entre investimento de curto e de longo prazo.